Nasib pembeli rumah terbengkalai

Oleh Dr Siti Mariah Mahmud   

Semua kita tahu dan akui yang memiliki rumah menjadi impian setiap rakyat yang menjadi ketua isi rumah. Ketiadaan rumah tidak lah sampai menyebabkan kita mati namun ianya tetap menjadi keperluan asas. Mana-mana kerajaan perlu memikirkan bagaimana  merumahkan rakyat mengikut kemampuan mereka. Namun rumah juga kini menjadi satu “komoditi“ yang diperniagakan.

Perniagaan rumah atau pemajuan hartanah rumah merupakan salah satu perniagaan yang memberi keuntungan besar. Anihnya di dalam perniagaan menjual rumah di Negara kita, risikonya ditanggung oleh pihak pembeli semata-mata. Pemaju rumah juga menanggung risiko namun pemaju rumah dan pemodal mempunyai kuasa dan daya untuk menentukan projek mereka boleh berjaya atau tidak. Berlainan dengan pembeli yang tidak mempunyai kuasa (not within their control at all) langsung untuk menentukan yang kepentingan mereka dilindungi.

Di dalam perniagaan biasanya risiko ditanggung oleh peniaga atau pemodal. Kuasa pembeli terhenti apabila mereka menandatangani dokumen perjanjian jual beli @sales and purchase @ S&P untuk pembelian rumah. Selepas itu sekiranya apa-apa terjadi kepada projek perumahan mereka, bank tetap akan mendapat bayaran balik pinjaman yang dikeluarkan mereka kepada pemaju. Syarikat pemaju pula kalau tidak berjaya melaksanakan projek perumahan kerana apa sebab pun tidak menerima hukuman. Syarikat mungkin ditutup dan  di istiharkan bangkrap, projek perumahan terbengkalai dan dahsyat lagi tidak dapat diselamatkan langsung.

 Pengarah syarikat, CEO syarikat, jurutera dan kontraktor semuanya terlepas bebas. Paling keras pengarah syarikat disenarai hitamkan. Tiada ganti rugi, tiada pembelaan setimpal  kepada pembeli. Yang menanggung adalah pembeli yang terpaksa mengemis hak mereka di sana sini untuk mendapat pembelaan. Mereka “diperas ugut” oleh pihak bank menuntut pembeli membayar hutang bank walaupun rumah tidak siap dan tidak boleh diduduki, jika tidak membayar pinjaman bank mereka akan di CTOSkan, disenarai hitamkan  tanpa belas kasihan. Oleh kerana tiada pilihan lain, pembeli terus membayar pihak bank kerana takut dibangkrapkan oleh pihak bank pula dan urusan pinjaman di masa depan dengan institusi kewangan tidak dibenarkan. Inilah penganiayaan, penindasan dan kezaliman yang canggih dan dibenarkan oleh pihak pemerintah dihalalkan oleh undang-undang. Ini yang dikatakan the RULE OF LAW! Undang-undang digubal untuk memberi keadilan tetapi di dalam undang-undang yang mengawal pemajuan dan pembelian rumah, ia tidak melindungi pembeli. Ia menganiayai pembeli. Di dalam perbahasan persidangan parlimen bulan Disember lepas, saya memohon satu skim insurans atau ganti rugi digubal untuk membantu pembeli rumah terbengkalai. Wakil rakyat BN tak sokong pun, kata bukan tanggung jawab kerajaan kerana masalah ditimbulkan pihak pemaju, kenapa kerajaan perlu tanggung menggunakan guna duit rakyat. Kalau tidak boleh dahulukan rakyat jangan cakap pencapaian diutamakan. Kalau tidak keluarkan duit rakyat untuk bantu rakyat, perketatkan undang-undang atau ujudkan polisi yang adil kepada rakyat.

Kerajaan seolah-olah merestui perkara ini berlanjutan puluhan tahun dengan enggan bertindak terhadap pemilik dan pengarah-pengarah syarikat perumahan. Menjadi pengetahuan umum yang pemilik dan pengarah syarikat perumahan yang dikatakan bangkrap ini akan terus bermain di pesada industri perumahan. Mereka boleh menubuhkan syarikat pemaju perumahan baru dengan memakai proksi yang tiada sejarah hitam yang memang bersih. Hakikatnya mereka terlepas dari tindakan undang-undang kerana tiada undang-undang dalam Negara ini yang mempertanggung jawabkan mereka di atas kecuaian dan amalan pengurusan buruk yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai. Saya tertanya juga Dato’ yang di Pertua, kenapa Pengarah Pengurusan syarikat tidak boleh dipertanggung jawabkan bila projek perumahan gagal? Kenapa pihak bank tidak menjadikan mereka penjamin kepada pinjaman syarikat  bila memohon pembiayaan projek perumahan. Kenapa setiap kali projek perumahan gagal, yang menanggungnya ialah pembeli sahaja, pemaju terlepas.? Pihak bank tetap mendapat bayaran balik. Peminjam menanggung segala kerugian dan kepayahan. KPKT tidak dapat buat apa-apa terhadap pemaju. Beritahu Dewan ini berapa buah syarikat pemaju atau pengarahnya pernah diheret ke mahkamah dan apa tuduhan yang dikenakan dan apa hukuman yang mereka terima?

Mungkin bila ditanya, ada pihak akan menjawab, pemaju pun bukannya sengaja atau mahu projek mereka tidak siap. Kerajaan sudah mengadakan pelbagai peraturan dan langkah untuk memantau kemajuan projek. Ini tidak mencukupi dan jika kita tinjau jawapan-jawapan mengenai jumlah rumah terbengkalai kepada KPKT perkara ini masih berlaku. Masalah ini bukan baru. Sudah berdekad. Namun Kerajaan enggan melaksanakan dasar BTS/ bina dan jual kepada pemaju atas alasan ia akan melembabkan industry pembinaan dan kalau dilaksanakan hanya syarikat bermodal tinggi sahaja yang akan mampu menjadi pemaju rumah dan akan menyebabkan monopoli dan harga rumah akan naik. Ini seolah-olah memberi tanggapan yang menteri atau kerajaan tiada kuasa untuk menetapkan harga rumah atau dengan sengaja tidak mahu menentukan dasar penetapan harga rumah. Pada masa yang sama kerajaan mengatakan yang harga rumah sentiasa dipantau tetapi tertakluk kepada harga pasaran. Sungguh mengelirukan.

POLISI BTS@BINA DAN JUAL

Di Negara kita, cadangan untuk membina BTS (Bina dan jual) rumah sudah bercambah dari tahun Sembilan puluhan lagi 1990’s. Persatuan Kebangsaan Pembeli rumah dan Perstuan Pengguna (atau National House buyers association HBA) sudah lama memperjuangkan isu konsep BTS. Hingga kini sudah 20 tahun perjuangan mereka. Malaysia masih tidak kemana. Kerajaan enggan mengenakan polisi yang mewajibkan pembinaan rumah secara BTS ini dan hanya membiarkan REHDA (Real Estate and Housing Developers Association) yang menentukan bila mereka bersedia untuk melaksanakannya.  Berbagai alasan yang mereka berikan dan kerajaan menerima bulat-bulat tanpa sedikit pun mahu mengenakan tekanan ke atas mereka.

Di Singapura konsep pembinaan rumah secara DBSS (Design,Build and sell Scheme ) bermula sejak tahun 1960an lagi. Walaupun konsep pasaran bebas diamalkan di Singapura, namun dalam mendahulukan rakyat, jelas yang di dalam  polisi merumahkan rakyat terbanyak, jiran kita lebih maju dan terkedepan 30 tahun. Mungkin mereka terpaksa berbuat demikian kerana tanah Singapura sekangkang kera dan Malaysia mempunyai tanah yang banyak.

MY FIRST HOME /POLISI RUMAH PERTAMA KU

Pengumuman Perdana Menteri di dalam bajet 2011 pada Disember yang lepas seolah-olah memberi kelegaan kepada golongan muda. Pinjaman 100% kepada golongan Muda berpendapatan bawah RM3000 sebulan untuk pekerja SWASTA untuk membeli rumah berharga di antara RM100,000 ke RM220,000 dan memanjangkan masa bayaran balik sehingga 35 tahun hingga ke generasi selepas peminjam pun boleh dipertimbangkan. Sekali pandang memang nampak seolah-olah akan menyelesaikan sebahagian masalah pemilikan rumah. Kita tidak menafikan yang sebahagian daripada golongan muda yang tinggal di luar kota besar akan mendapat faedah dari skim Rumah Pertama ku ini. Yang tinggal di kota besar seperti di Kuala Lumpur, Pulau Pinang, Johor Baru, Ipoh dan lain-lain Bandar akan terpaksa tinggal jauh dari Bandar untuk membeli rumah dalam lingkungan kos ini. Masalahnya dibandar-bandar besar rumah di dalam lingkungan kos ini sudah tiada atau amat sedikit berbanding dengan permintaan. Di lembah Kelang ini pun, harga purata rumah ia lah RM390,000 (mengikut CAP). Kajian Persatuan Pemaju Perumahan dan Hartanah (REHDA), harga purata rumah teres di Lembah Kelang suku akhir 2011 ialah RM430,000.

 Memang banyak rumah yang dibina tetapi nisbah rumah mampu dibeli dengan permintaannya sangat tidak sepadan. Ini telah dibuktikan dengan Jawapan kepada soalan bertulis saya kepada KPKT pada bulan Disember 2010 yang menunjukkan dari 2,875,600 unit rumah yang telah dibina di Lembah Kelang di antara tahun 2005 hinggan bulan ogos 2010, 80% (2,296,900 buah) adalah kos rumah harga tinggi. Rumah kos sederhana hanya 10%  dan rumah kos rendah juga hanya 10% sahaja. Bagaimana pihak kerajaan boleh meluluskan permohonan sebegini apabila 40% daripada rakyat kita masih berpendapatan kurang dari RM1500 sebulan. Saya kira rumah di antara RM100,000 ke RM220 jatuh di bawah kategori rumah kos sederhana. Ini bermakna pekerja swasta yang berpendapatan isi rumah RM3000 sebulan tidak akan dapat membeli rumah di lembah Kelang. Mereka kena beli rumah di MERU, SERENDAH, KUALA SELANGOR dan pekan-pekan lain di luar KL dan berulang kerja berpuluh KM. Dengan masalah pengangkutan awam yang tidak efisien dan harga petrol yang tinggi, adakah kumpulan ini akan ada “disposable income” @ pendapatan boleh belanja lagi selepas membayar pinjaman rumah, pinjaman kenderaan dan lain-lain perbelanjaan perlu? Saya skeptical dengan skim ini. Ia hanya indah khabar dari rupa.

Paling akhir pengerusi REHDA sudah awal-awal lagi mengatakan kajian REHDA dikalangan ahlinya menjangka harga rumah akan melonjak 20% dalam enam bulan pertama tahun ini disebabkan kenaikan harga petrol dan bahan binaan. Malah mereka dari awal mengatakan yang mereka tidak boleh bina rumah yang berharga RM200,000 di  Lembah Kelang kerana kos tanah yang tinggi. REHDA awal-awal lagi meminta kos rumah yang dibenarkan di bawah skim ini di tingkatkan ke RM350,000. Kalau ini dibenarkan oleh pihak kerajaan, bermakna samada peminjam di bawah skim ini akan makan pasir atau bayaran balik hanya boleh diselesaikan oleh generasi kedua!

Apakah perancangan kerajaan untuk memastikan polisi ini disokong oleh pihak pemaju? Apakah polisi kerajaan untuk memastikan nisbah rumah mampu milik dengan jumlah pembeli mencukupi? Adakah kerajaan akan memastikan di dalam melaksankan “greater KL” nanti peruntukan kawasan perumahan kos rendah sederhana dan rendah dibina berhampiran dengan laluan MRT dan tidak hanya mementingkan pembinaan kawasan perniagaan semata-mata.? Apakah polisi kearajaan untuk memastikan yang rumah kos rendah dan sederhana dimajukan berhampiran pusat-pusat Bandar dan aktiviti ekonomi. Skim ini akan gagal jika pihak kerajaan tidak mewujudkan kawasan-kawasan perumahan kos rendah dan sederhana ini di tanah-tanah milik institusi kerajaan seperti di RRI dan Sg Besi. Jangan apabila kawasan ini dibangunkan ianya dipenuhi dengan rumah tidak mampu milik rakyat. Nanti hanya yang kaya akan tinggal di KL dan pusat-pusat Bandar.

Trend pembangunan Bandar di Negara ini telah menunjukkan setiap kali sesebuah kawasan dibangunkan, rumah atau pangsapuri yang dibina berhampiran dengan nadi ekonomi terlalu mahal dan tidak mampu dibeli golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Penduduk yang telah lama tinggal di situ akan di usir dan dipindahkan di satu tempat yang jauh dari tempat mereka mencari rezeki.  Kerajaan terlalu memberi muka kepada pemaju hingga mengabaikan golongan berpendapatan rendah. Sekarang trend memajukan kawasan ladang-ladang beribu-ribu ekar, yang dahulunya memberi tempat tinggal berpuluh tahun kepada pekerja ladang, bila hendak dibangunkan pemilik enggan memberi tanah untuk rumah dan ganti rugi yang diberikan terlalu sikit, tidak dapat beli rumah kos rendah pun… kalau dulu pekerja ladang tergolong sebagai golongan luar Bandar yang miskin , bila kawasan mereka dimajukan, mereka jadi golongan miskin Bandar pula. Kita lihat sekarang bagaimana pekerja estet di Sepang diberi gantirugi hanya RM11,000 sebagai ganti rugi….